之前给出的债务重组条款，想得过于乐观了。
出险房企的债务重组近来又出现了不少新变动，有人欢喜，有人忧。
9月下旬，禹洲、佳兆业的境外债务重组计划先后获得了大多数债权人的支持，距离解决境外债务问题更近一步。不过，更多房企则面临着债务的再次展期。
近来陆续有已完成债务重组或展期的出险房企，包括富力、融创、碧桂园等房企，开始推动债务的新一轮展期，乃至重启重组计划。
有房企人士表示，销售下滑、融资受阻，流动性持续承压，几十亿的利息也成为“巨款”，即便完成债务重组，企业仍面临着不小的挑战。业内表示，推进新一轮债务重组或展期，有可能会加大房企的经营压力，但若能再次展期成功，也能在短期内减缓偿债压力。
值得一提的是，监管层也在努力从政策层面予以行业更多支持，在推出降低存量房贷利率、调降二套房首付比例等之外，还将“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策的有效期延长至2026年底。
第三方研究机构表示，两项房地产金融政策的延期，有助于引导金融机构为房企提供持续稳定资金支持，有助于优质房企盘活存量资产，缓解资金压力，从而促进房地产市场的稳定发展。
重启债务重组
近日，已停牌约半个月的公司债券“H16富力5”、“HI8富力8”、“H18富力1”宣告复牌。
该复牌公告显示，富力地产原应于9月16日支付上述3支债券的部分利息，但鉴于资金和经营状况，该部分利息宽限期再拉长6个月至2025年3月。
这一宽限期实则是为富力地产及债券持有人提供必要的沟通时间，协商达成可行的新的债务重组方案。
事实上，富力地产已在2022年完成了境内和境外的债务重组，近来却再度传出了债务违约的消息。8月中旬，富力地产附属公司发行的超45亿美元票据利息到期未付。
为了解决这一问题，富力表示，正与持有人商讨解决方案，并考虑所有可能采取的行动，包括但不限于就境外债务制定整体债务管理方案。
相似的状况也发生在碧桂园身上。2023年9月，碧桂园一口气完成了9笔境内债整体展期，涉及金额约150亿元。不过，时至今年9月初，碧桂园又将上述境内公司债券的分期款项延期6个月，兑付时间调整为2025年3月。
对此，碧桂园表示，在行业销售整体承压叠加资金调拨受限等多重因素影响下，尚未能就公司债应兑付的本金利息筹措到足额的兑付资金，接下来将在宽限期内与投资者充分沟通，综合制定下一步一揽子方案。
在巨大的流动性压力下，房企努力省下每一枚硬币。以融创为例，该公司在2023年初完成了境内债券整体展期，共10笔，总规模约160亿元。根据原有方案，对于其中4支债券，融创应于今年6月偿付部分利息，并于9月偿付首期本金的5%。
不过，临近偿付节点，融创选择再度展期，将本息兑付时间统一调整至12月。该4支债券的存续规模约95亿元，粗略计算，融创原本需要支付的本息合计也仅在5亿元左右。
闽系房企正荣地产的债务重组方案原已获得超75%的债权人支持，距债务重组完成仅一步之遥，但该公司选择主动叫停聆讯，寻求新的重组方案。
有目前仍在推进债务重组的房企内部人士向第一财经记者表示，对于许多已经通过的债务重组方案，即便努力一下能执行，但可能会伤筋动骨的话，估计公司也会借着现在的情势，要求重新谈。
不过，债务的再次展期，对房企来说，也是利弊并存。中指研究院企业研究总监刘水认为，推进新一轮债务重组或展期，会加大房企的经营压力，要花费更多的时间及精力与债权人谈判协商，阻碍房企正常经营的恢复，不利于房企经营活动。另一方面，如果能再次展期，也能短期内减缓偿债压力。
现金流有待缓解
让房企再度陷入债务漩涡的，是仍在深度调整中的楼市。
富力地产在2024年中期报告中就明确提及，“过去一年，合约销售大幅下降，加上缺乏还款能力，加速债务到期。这些异常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还责任。”
2024年以来，房地产市场整体仍处于弱势整理阶段，前8个月房企销售同比下降超36%，近90%的百强房企累计业绩同比减少。融创也提及，房地产市场调整深度和时间都超出预期。
第三方研究机构克而瑞认为，上半年购房者信心和预期都处于低位，资本市场对房企信心不足，净融资额长期落入负值区间。
据统计，今年前8个月，65家典型房企的累计融资总量为3094.77亿元，同比减少32.2%，并且多为央国企推进的境内发债。整体而言，房企面临的资金压力趋紧。
在市场持续走弱，销售回款减少，融资整体遇冷的背景下，房企在手现金大幅缩减，集团层面上的资金压力巨大。
据克而瑞统计，50家样本房企的现金持有量在2021年首次出现负增长，当年降幅超10%，此后保持逐年递减的态势，2022年-2023年的降幅分别超22%、14%，2024年上半年进一步减少9.6%。有86%的房企现金较2023年末时有所减少。
同期，上述样本房企的总有息负债仅微降0.65%，而其中的短期有息负债则增长1.87%。克而瑞测算，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.48，房企短期压力依然较大。
“这个时候再看2023年给出的债务重组条款，也是想得乐观了。”上述房企内部人士称。刘水表示，随着房地产市场深度调整的时间拉长，房企的流动性未能明显改善，将有更多的房企对债务进行再次展期。
有了此前的经验，这一轮的谈判是否会变得容易些呢？
一家正在推进境内债务展期的房企人士告诉记者，展期是否更容易谈，有多重影响因素。“如果是跟之前债券差不多条款的展期，会比较容易通过。同时，债权人集中的债券就会容易谈，若持有人较为分散，就不好谈。”
“债权人现在对于内地房地产市场以及企业困难情况也越来越了解得充分了，”上述房企内部人士预计新的债务重组谈起来难度会有所降低，“但具体的削债条款还是需要好好沟通商谈。”
亿翰智库研究总监于小雨也表示，当前债权人的接受度也在不断提高，不过展期的难点在于如何让投资人相信企业有能力还钱，现在市场不理想，出险房企也已很久没有新拿地，融资又受阻，债权人凭什么相信企业。“估计大概率是以时间换空间，双方不断磨合，最终达成一致。”
值得一提的是，监管层也在努力从政策层面予以房企更多支持，缓解企业的流动性压力。9月24日，央行宣布延长两项房地产金融政策文件的期限，将“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。
克而瑞指出，延期“金融16条”，有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场的稳定发展。延期经营性物业贷款支持政策，有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。
此外，城市房地产融资协调机制也在稳步推进中。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。
有出险房企人士透露，当前的主要工作之一就是项目盘活，以寻求更多资金回流。这其中，除了和贷款的金融机构、总包等债权人谈方案以重启项目之外，“白名单也是一条路”。
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