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房地产市场的重磅政策正在密集释放。
中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
随着重磅政策的持续释放，市场情绪也随之发生变化。资本市场上，多家房企股价飘红；楼市销售面上，部分房企顺势推出促销活动，从业者的朋友圈也一片火热。部分中介机构发布的带看数据也支撑市场有所回暖的观点，唯独成交方面目前还未有明显起色。
从21世纪经济报道记者对华东、华南多家重点房企调研的反馈结果是，房企普遍认为下一步一线城市限购限贷政策可能将持续优化，在此前提下有望释放新的需求；但从中长期的角度来看，在土地成交表现平淡之下，去年以来多数房企已经明显缩表，大部分土地储备已经不足以支撑大规模扩张，市场也仍将保持理性。
房地产行业的持续回暖，还在路上。
情绪利好
率先感知到新政威力的是资本市场。
本周以来，无论是龙头房企抑或出险房企，只要还在正常交易，股价均录得非常可观的涨幅。自9月24日以来，A股市值最高的保利发展涨幅已经达到24.13%，金地集团涨幅接近24%，华发股份上涨22.28%，万科涨幅也达到16.02%。出险房企方面，从9月24日开始至今，融创中国涨幅高达64.08%，佳兆业同期暴涨105.46%，花样年也上涨了68.18%。
与之并行，土地市场和商品房市场均泛起了一些波澜。9月27日，成都出让两宗宅地，其中位于天府新区的麓湖板块纯宅地吸引了10家房企参与竞拍，经过113轮竞价，由润达丰滨江以9.02亿元的价格竞得，成交楼面价2.43万元/平方米，溢价率高达86.92%。
在此期间，多数房企也顺势推出促销活动。例如，保利发展旗下全国多个楼盘在新政前后就推出“保价计划”，承诺“若购买项目同类房屋（仅住宅）在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）。”
一线城市的潜在购房者也对新政给出反应。
以深圳为例，据中原找房统计，9月25日，中原找房APP访问用户量上涨168%，咨询量提升65%，其中深圳湾、龙岗中心城、香湖受关注最高，中原门店带看量上涨27%；贝壳找房的数据更加明显，9月24日当日，贝壳找房录得看房人数达911人，环比增长92.6%；看房量5549次，环比增长108.2%。
一位大湾区房企的策划部人士告诉21世纪经济报道记者，“9月24日至今，我们广州、深圳的部分热点项目来访量有明显的上扬，来访量要远高于平日，但是大多数项目并没有明显的变化，和往常一样。”
另一位全国性房企的人士也对21世纪经济报道记者分析称，“政策的效果还没有那么快，最快也要等到周末以及接下去的国庆才能看出成色。”
回暖边际
即便情绪酝酿到位，房地产市场的起势仍有待后续更多政策的发力。这主要是因为当前市场观望氛围仍然浓烈，而且在去库存的大背景下，多数房企已基本转入资产管理模式，房地产市场仍将平稳发展。
一家仍在持续拿地房企的研究人士则告诉21世纪经济报道记者，新政出来之后，他们内部进行了研判，对市场的表现仍然偏于理性。“在营销上不会有非常大的动作，可能会抓住机会抢收一波。整体上我们的情绪还是非常淡然的。”
这是当前房企普遍的情绪。今年房地产市场的政策呈现比较明显的特点，政策的逐步释放持续带入购买力的入市，但持续的时间却有限度。
今年9月，即便是传统的“金九银十”，多数城市的楼市表现也不及预期。
以北京为例，中指研究院的数据显示，今年9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象，9月1日-9月19日，北京新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降；二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%，较8月日均下降17.8%。
市场仍然疲软，房企也十分审慎。
一家龙头房企总部的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“我们今年的销售额整体表现还是非常不错，但主要也是依靠重点城市的核心项目。除去这部分项目，很多在平销阶段的很难走货，因为我们也没有打算大面积降价出货，而周边二手房的灵活定价已经持续挤压新房的销售空间。”
上述龙头房企总部人士续称，今年各个城市推售的土地数量均有明显下降，目前其所在房企剩余的土地储备已经不多，在当前的市场环境下预计也难有新的土地储备进账，“明年还能不能维持今年的规模仍存在较大的不确定性。”
可供对比的数据是，今年重点房企拿地普遍失速。
根据中指研究院统计数据，今年前8个月TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40%，相较前7个月降幅继续扩大2.0个百分点。其中，保利发展为209亿元，华润置地权益拿地额为159亿元、中海地产为145亿元，同比去年均有明显收缩。
随着龙头房企也进入收缩周期，未来“活下去”将成为更现实的追求。
一位近期调研过多家中大型房企的券商分析师告诉21世纪经济报道记者，“政策的释放相信会有一定的作用。但是明年很多房企的销售额会继续下行，现金流也将承压，所以现在要先保证‘活下去’。不过，目前金融机构以及各相关方对房企都比较宽容，展期续贷都好谈。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计长沙股票配资，一线城市仅留的限购政策或将放开，存量房贷利率下调也将马上落地；后续住房交易个人所得税、增值税，开发商土增税等也有望下调或暂缓。
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